Crédit immobilier : combien vous coûte-t-il au juste ?

Lorsque vous demandez un crédit immobilier auprès de la banque, vous ne pouvez utiliser que le capital accordé. Vous devrez ensuite rembourser ce capital par mensualités. Il ne faut toutefois pas penser que vous rendrez la même somme puisqu’elle sera revue à la hausse avec les intérêts et les frais annexes. La différence entre la somme réellement remboursée et la somme mise à votre disposition représente le coût de votre crédit. Si on n’y prend pas garde, il peut coûter très cher. Quels sont les frais qui peuvent augmenter le coût de votre crédit ?

Que comprend le coût du crédit ?

Que comprend le coût du crédit ?

Soyons réaliste, les banques ne vont pas vous prêter de l’argent gratuitement. Même dans le cas du fameux prêt à taux zéro, elles touchent toujours des intérêts, mais ceux-ci sont à la charge de l’Etat. L’intérêt c’est le pourcentage qu’elle perçoit pour service rendu, car admettons-le, en mettant à votre disposition un capital important, elles vous rendent service. C’est donc le premier élément qui compose le coût du crédit.

Outre les intérêts, il y a aussi les frais annexes. Cela comprend :

  • Les frais de dossier : la banque va évidemment vous facturer le traitement de votre dossier
  • L’assurance : la banque oblige chaque emprunteur à souscrire une assurance pour assurer le capital emprunté. Cette assurance emprunteur lui garantit le remboursement de l’argent prêté dans le cas où l’emprunteur venait à avoir des difficultés de remboursement.
  • Les pénalités pour remboursement anticipé : lors du remboursement par mensualités, chaque mensualité se compose d’une partie du capital et d’une partie des intérêts. Si vous remboursez le capital restant dû trop tôt, la banque perd une partie des intérêts que vous devez normalement payer. Pour récupérer la perte, elle impose une pénalité couvrant les intérêts restants dûs.
  • Les éventuelles garanties : certaines banques demandent des garanties matérielles à certains emprunteurs. Il peut s’agir de l’hypothèque de la maison, d’une caution d’une société spécialisée ou du privilège de prêteur de deniers. Là encore, cela s’ajoute au coût du crédit.

Pour résumer, un crédit immobilier se compose de trois éléments majeurs : le capital emprunté, les intérêts et les frais annexes. Les deux derniers représentent le coût du crédit.

A combien s’élève le coût du crédit immobilier ?

La majorité des emprunteurs ne se posent pas cette question tant qu’ils décrochent leur crédit. Il est pourtant important de savoir combien exactement on va payer à la banque pour le capital consenti. Certains ne veulent pas y penser par peur de faire une mauvaise découverte, mais savez-vous qu’il est possible de négocier ce prix à la baisse ?

Voilà pourquoi il faut s’intéresser à tous les frais demandés avant de signer le contrat pour pouvoir négocier auprès de la banque. En général, la négociation ne porte pas sur le coût général du crédit, mais sur chaque élément qui le compose à savoir le taux du crédit, les frais de dossier …

Notez que le montant des différents frais varie d’un établissement à l’autre et en fonction de votre profil emprunteur. Les emprunteurs à risques écoperont de frais plus élevés.

Comment réduire le taux d’intérêt de son crédit immobilier ?

Comment réduire le taux d’intérêt de son crédit immobilier ?

Le taux d’intérêt représente la plus grande partie du coût d’un crédit. Pour la calculer, la banque se base sur les taux des marchés financiers, sur les frais de fabrication du prêt (le traitement du dossier qui nécessite le travail de divers salariés et l’utilisation de divers logiciels) et sur la marge qu’elle va percevoir.

Pour réduire ce taux d’intérêt, il est conseillé de :

  • Disposer d’un apport personnel assez conséquent : pour la banque, cela signifie qu’elle ne va débloquer qu’un petit capital
  • Obtenir des aides comme le prêt à taux zéro : pour la banque, ces aides se rajoutent à votre apport personnel, donc cela va réduire le capital qu’elle lui faut céder
  • Comparer plusieurs offres et faire jouer la concurrence : la carte de la concurrence fonctionne presque toujours, car les banques préfèrent obtenir de nouveaux clients quitte à réduire un peu leur taux d’intérêt que de laisser le client partir chez les concurrents.

Comment bénéficier d’une assurance crédit moins chère ?

Comme on l’a souligné plus haut, les établissements bancaires obligent les emprunteurs à souscrire une assurance pour leur crédit. C’est une démarche non imposée par la loi, mais les banques veulent s’assurer d’obtenir le remboursement total du capital emprunté même si l’emprunteur rencontre quelques problèmes financiers. Pour la majorité d’entre elles, l’absence d’assurance est une raison valable pour refuser le crédit.

A lire – Immobilier : que faire face à un refus de crédit ?

Pour faciliter la démarche aux emprunteurs, les banques leur proposent directement une assurance adaptée à leur profil et à leurs besoins. Le seul bémol c’est que les formules proposées, bien qu’incluent pas mal de garanties, coûtent plus chères que celles des compagnies d’assurance externes.

Pour réduire cette dépense, la loi Lagarde sur le crédit autorise les emprunteurs à souscrire une assurance crédit auprès d’une compagnie tierce à condition que la formule proposée inclue les mêmes garanties que celles de la banque. C’est ce qu’on appelle délégation d’assurance. Les tarifs seront beaucoup moins chers et les assureurs externes peuvent proposer diverses formules. Cette démarche permet d’économiser plusieurs milliers d’euros.

Bon à savoir – Assurance du crédit immobilier : la renégociation désormais possible chaque année

Mais pour quelles garanties doit-on réellement souscrire ? La première qu’exigent les banques est l’assurance décès-invalidité. Comme son nom l’indique, elle permet de poursuivre le paiement des mensualités ou le remboursement intégral du capital restant dû si l’assuré venait à décéder ou à devenir invalide en cours de remboursement. Pour obtenir le meilleur tarif, demandez quel système propose la compagnie d’assurance choisie.

  • Certains assureurs calculent le prix en se basant sur le capital emprunté : il se situe généralement entre 0,20 % et 0,50 %
  • D’autres préfèrent calculer le pourcentage au fur et à mesure du remboursement en tenant donc compte du capital restant dû
  • Les uns proposent un tarif forfaitaire tel que 5 euros pour 1000 euros empruntés

A vous de voir le mode tarifaire qui vous semble le plus avantageux pour vous.

Il y a également l’assurance perte d’emploi. Il est effectivement possible que l’assuré perde son travail en cours de remboursement. S’il a souscrit à cette garantie, l’assureur paie ses mensualités auprès de la banque jusqu’à ce qu’il trouve un autre emploi. Dans le cas contraire, il lui faudra se débrouiller pour rembourser la banque malgré son statut de chômeur. Cette garantie n’est pas obligatoire et sa non-souscription fera baisser le coût de l’assurance de manière assez conséquente. Il faudra seulement s’assurer de ne pas se retrouver au chômage durant les prochaines années.

A lire – Le coût de l’assurance emprunteur en 2020

Pour résumer, pensez à :

  • La délégation d’assurance
  • Faire jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance
  • Négocier les tarifs

Lire aussi – Assurance prêt immobilier : quelques exceptions pour les fumeurs

Comment réduire les frais de dossier ?

Comment réduire les frais de dossier ?

Derrière le capital qui vous est cédé se cache toute une démarche engageant plusieurs personnes. Il est donc logique que la banque vous demande un petit dédommagement pour le travail qu’occasionne votre requête. Là encore, le mode tarifaire peut varier d’une institution à une autre. Certaines banquent imposent un forfait standard pour tous les demandeurs de crédit immobilier quel que soit le montant du capital emprunté. D’autres, par contre, préfèrent établir un pourcentage en fonction du capital demandé. Voyez lequel de ces deux systèmes va à votre avantage. Pensez aussi à négocier.

Pour info, les établissements récemment ouverts ou qui se sont lancés dans la quête de nouveaux clients proposent souvent des frais réduits, voire ne prélèvent aucun frais. Essayez d’en trouver, mais attention, l’absence de frais de dossier n’est pas forcément une bonne chose. C’est notamment le cas si l’établissement vous propose ensuite un taux d’intérêt très élevé.

Qu’en est-il des pénalités pour remboursement anticipé ?

Lorsque vous décidez de rembourser le capital restant dû dans son intégralité plus tôt que prévu, la banque impose un taux de pénalité. Celui-ci tourne souvent autour de 3 % des capitaux restant dus.

Cette pénalité ne doit pas être négligée, car dans la plupart des cas, elle va vous coûter encore plus cher qu’en remboursant le crédit normalement.

La bonne nouvelle c’est qu’il est possible de la négocier, voire de la supprimer. Dès le début, demandez à savoir les modalités en cas de remboursement anticipé.

Peut-on réduire le prix des garanties ?

C’est le seul élément du coût du crédit que l’on ne peut pas négocier. Cela signifie aussi que c’est l’élément qui peut vous coûter le plus cher en cas d’impayés de votre part.

Parmi les garanties possibles, les plus couramment utilisées par les banques sont l’hypothèque, la caution donnée par une société spécialisée et le privilège de prêteur de deniers.

Pour l’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers, votre contrat de prêt devra se faire obligatoirement devant notaire. Cela implique donc le paiement d’émoluments au notaire, le paiement de frais d’enregistrement et le versement du salaire du conservateur des hypothèques. En moyenne, ces frais tournent autour de 2 % du capital emprunté. Si vous avez le choix, sachez que le privilège de prêteur de deniers coûte légèrement moins cher que l’hypothèque. Et dans ce dernier cas, n’oubliez pas qu’il faudra aussi verser les frais de mainlevée.

Dans le cas où la banque propose la caution donnée par une société spécialisée, vous n’aurez pas de frais d’acte notarié à payer. Par contre, vous devrez verser une commission de caution et devrez participer au Fonds Mutuel de Garantie (FMG). Ces frais équivalent généralement à 0,80 % du capital emprunté majoré ensuite de 200 euros. Puisqu’il s’agit d’une caution, cela signifie-t-il que vous allez récupérer l’argent versé à la fin du crédit ?

Pas forcément. Certaines sociétés consentent à rembourser une partie de la participation (75 % tout au plus) tandis que d’autres vont garder le tout.

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