Investir en EHPAD : Comment bien choisir son programme ?

Pour un investisseur qui souhaite se positionner sur de la résidence de service (étudiant, affaire, tourisme etc.) et plus particulièrement sur de la chambre EHPAD, il faudra qu’il prenne le temps de regarder tous les programmes proposés dans ce secteur et de sélectionner celui qui correspond le mieux à ses attentes.

Le budget

Dans un premier temps il faudra évidemment s’adapter au budget de l’investisseur, en effet certains programmes (très peu) ont un ticket d’entrée d’environ 80’000€ HT, auxquels il faudra ajouter la TVA et les frais de notaire.  Cependant la plupart des programmes EHPAD vont si situer sur une moyenne de 130’000 € HT.

• Il faut donc dans un premier temps définir le budget disponible pour ce placement.

Le gestionnaire

Le gestionnaire de la résidence est très important. En effet ce sera lui qui va gérer votre bien et qui vous versera les loyers. Il faut donc choisir un gestionnaire de qualité avec une forte assise financière et un savoir-faire dans le secteur. Il est préférable de sélection un gestionnaire qui possède plusieurs dizaines de résidences dans ce secteur plutôt qu’un gestionnaire qui ne possède qu’une ou deux résidences.

• Il faut ensuite sélectionner un gestionnaire de qualité avec un savoir-faire dans ce secteur.

Le bail commercial

Le bail commercial est le contrat qui va vous lier au gestionnaire. Il faut donc le lire attentivement et bien noter les critères principaux qui en feront un bon placement. Les questions à se poser : Où se situe la résidence ? Quelle est la rentabilité ? Les articles 606 et 605 sont-ils à la charges du gestionnaire ? Quelle est la revalorisation locative annuelle ?

• Il faudra donc analyser point par point tous les éléments qui figurent dans le bail commercial.

La fiscalité et les délais

Il faudra ensuite savoir en fonction de votre situation patrimoniale, quel est le régime fiscal à adopter : LMP, LMNP ou Censi-Bouvard. Certains programmes ne sont pas éligibles au Censi-Bouvard. Ensuite il faut noter que certains programmes sont déjà livrés et donc vous percevrez des loyers immédiatement mais dans la plupart des cas la livraison du programme intervient plusieurs après et pendant ce délai vous ne percevez donc pas de recettes. Attention, sur certains programmes, en cas de livraison tardive, le gestionnaire s’engage à verser des prés-loyers ou à rembourser les intérêts intercalaires.

• Il faut bien choisir le régime fiscal en fonction de vos besoins et regarder si le gestionnaire offre certains avantages.