Assurance prêt immobilier : quelques exceptions pour les fumeurs

Vous avez demandé un prêt immobilier auprès de votre banque, mais celle-ci exige que vous lui présentiez un contrat d’assurance pour le crédit ? C’est effectivement monnaie-courante à plus forte raison si vous êtes fumeur. Qu’est-ce que le fait de fumer a à voir avec votre demande de prêt ?

Pourquoi souscrire une assurance pour prêt immobilier ?

Lorsque vous souhaitez souscrire un prêt immobilier, la banque exige à ce que vous joignez à votre dossier un contrat d’assurance s’y référant. Ce dernier est pour l’établissement bancaire une forme de garantie puisque lui permettra de récupérer l’argent emprunté au cas où un sinistre venait à arriver au client.

Cette assurance n’est pas obligatoire, d’un point de vue légal, mais dans la pratique, aucune banque ne consentira à valider un crédit immobilier sans ce fameux document. Sur le contrat souscrit, l’assuré devra bien préciser que la banque est le bénéficiaire de ses cotisations le cas échéant. Ainsi, en cas de décès, d’invalidité ou d’insolvabilité du client, ce sera à l’assureur de prendre en charge le paiement des mensualités ou de la totalité du capital prêté.

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Cette forme d’assurance est communément appelée assurance de prêt immobilier, assurance crédit immobilier ou assurance emprunteur. Pour ne bénéficier, la personne désireuse d’obtenir le crédit immobilier a deux options :

  • Soit elle s’adresse directement à la banque pour souscrire à l’assurance proposée par l’établissement bancaire lui-même
  • Soit elle s’adresse à une compagnie d’assurance, autre que la banque, pour souscrire un contrat d’assurant emprunteur

La banque ne peut aucunement obliger ses clients à choisir la formule qu’elle propose. On vous l’accorde, c’est beaucoup plus simple, mais les taux sont souvent plus élevés qu’auprès d’autres assureurs.

Avant de vous décider, comparez néanmoins quelques propositions, car les tarifs varient de banque à compagnie d’assurance, de compagnie d’assurance à une autre et d’assuré fumeur à assuré non-fumeur. Les garanties proposées peuvent également varier au cas par cas.

Par ailleurs, il faut souligner que même si la banque est la seule bénéficiaire de ce type d’assurance, la famille de l’assuré en tire aussi avantage. Certes, celle-ci ne touchera pas d’argent sur le capital amassé, mais elle sera déchargée du remboursement du capital en cas de sinistre survenant à l’assuré. Ainsi, si le signataire venait à décéder, sa famille et ses héritiers gardent le bien immobilier pour eux sans avoir à rembourser le crédit ayant servi à l’acheter.

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Combien coûte une assurance crédit immobilier ?

Les tarifs changent en fonction des compagnies et de chaque client. Les principaux critères pour les définir sont :

  • L’âge de l’emprunteur : un client de 30 ans bénéficiera de tarifs plus rentables qu’un autre de 50 ans.
  • L’état de santé du client : plus le client présente un risque élevé de maladies, plus on lui imposera des tarifs onéreux. Les fumeurs font partie de cette catégorie.
  • Le nombre de garanties souscrites : il y a, bien sûr, les garanties obligatoires, mais aussi d’autres qui sont facultatives.

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Pourquoi les fumeurs écopent de tarifs plus élevés ?

On se dit souvent que cela n’a aucun lien et pourtant si. Rappelez-vous que les compagnies d’assurance vous indemnise ou vous prend en charge en cas de sinistre. Qui dit sinistre dit un évènement qui survient indépendamment de votre volonté or, cela n’est pas le cas en ce qui concerne le tabagisme. Pour cause : le fumeur fume de son propre gré et il continue de fumer en sachant que le tabagisme nuit à sa santé.

Pour les assureurs, le tabagisme est considéré comme un « risque aggravé » dont le dénouement est assez prévisible à savoir la mort prématuré du fumeur. Vu ce fait, ils rechignent à assurer les fumeurs puisque les exposent à un plus grand risque.

Résultat : chaque fois qu’un fumeur demande une assurance prêt immobilier, on lui demande d’abord s’il fume ou non.

Certes, il est possible de mentir, mais les compagnies d’assurance demandent souvent des tests à l’appui. De plus, vous n’avez aucun intérêt à mentir, car si un sinistre survient et que l’assureur constate que vous fumez, il est en droit de refuser une indemnisation. Dire la vérité est une de vos obligations légales en vertu de l’article L. 113-2 du Code des assurances.

Comment se présentent les offres destinées aux fumeurs ?

Dès lors que l’assureur apprend que vous fumez, le tarif appliqué à votre contrat est revu à la hausse sans compter la surprime. Cette dernière peut atteindre 20 à 70 % de plus que la mensualité demandée aux autres clients non-fumeurs.

Il faut préciser que la banque qualifie de fumeur toute personne ayant fumé au cours des 24 derniers mois précédant la demande de crédit immobilier. Elle ne fait aucune différence entre fumeur occasionnel, petit fumeur et gros fumeur. Tant que vous avez des traces de cotinine dans votre organisme, vous êtes catégorisé « fumeur ». Les utilisateurs de cigarette électronique à savoir les vapoteurs sont aussi répertoriés là-dedans. Et bien sûr, ceux qui fument du cannabis le sont également.

En ce qui concerne ce dernier point, il faut souligner que si le sinistre est survenu alors que l’assuré était sous emprise de stupéfiants, l’assureur peut refuser toute forme d’indemnisation.

Que se passe-t-il si le fumeur décide d’arrêter ?

La bonne nouvelle c’est que le fumeur peut mettre un terme à ce risque aggravé qu’est le tabagisme. Dans ce cas-là, s’il réussit son sevrage, il peut demander une révision de tarifs de son contrat d’assurance.

La compagnie ne lui accordera toutefois une baisse que lorsque l’arrêt du tabac dure depuis plus de 24 mois. Là encore, des tests de cotinine seront réalisés pour appuyer ses dires. Il ne suffit donc pas de se décider aujourd’hui pour exiger une baisse demain. Vous devez vraiment prouver que vous n’exposez plus votre santé aux effets ravageurs du tabagisme et autres produits psychotiques.

Y a-t-il des astuces pour réduire le coût de cette assurance ?

Avant de demander un crédit immobilier, il faut que vous soyez pleinement conscience d’une chose. En plus de verser les mensualités de la banque pour rembourser le capital emprunté, vous devrez aussi payer, en parallèle, les mensualités de votre assurance emprunteur. La facture mensuelle peut alors être assez élevée d’où la nécessité de ne pas se précipiter.

Pensez également à négocier pour obtenir les meilleurs tarifs, d’un côté auprès de l’assureur concernant la surprime et de l’autre côté, auprès de la banque pour le taux d’intérêt. Comment faire ?

La première chose à faire c’est de demander plusieurs devis afin d’établir une comparaison. Pour chaque offre étudiée, demandez à l’assureur quelles sont les garanties inclues et celles exclues de la couverture. Les garanties minima peuvent varier d’un établissement à un autre.

Ensuite, étudiez les tarifs et voyez s’il y a une possibilité de négocier. En général, la négociation porte surtout ses fruits auprès de votre compagnie d’assurance habituelle. En effet, si vous vous adressez auprès de la même compagnie qui gère déjà vos autres contrats d’assurance (automobile, habitation …), vous pouvez demander une réduction pour votre fidélité. Et comme il est désormais possible de changer d’assureur quand on le souhaite, n’hésitez pas à sortir la carte de la concurrence.

Pour information supplémentaire, le changement d’assureur est autorisé, depuis 2014 par la loi Hamon et depuis 2018 par la loi Bourquin. Le premier vous en donne l’autorisation à tout moment, mais en respectant un préavis de 15 jours tandis que le second vous y autorise, mais seulement à chaque date d’anniversaire du prêt.

Enfin, comme on l’a évoqué plus haut, souscrire une assurance auprès d’une compagnie externe à la banque permet de bénéficier de tarifs plus abordables. Rassurez-vous, la loi Lagarde permet désormais aux assurés de choisir librement leur assureur pour leur assurance emprunteur. En moyenne, cela vous permet de bénéficier d’une réduction de 50 % par rapport à l’assurance groupe de la banque.

Quelles garanties devez-vous souscrire avec votre assurance prêt immobilier ?

Avant de signer votre contrat d’assurance, il est important de s’assurer des différentes garanties obligatoires inclues. Ces garanties varient en fonction du bien dans lequel vous souhaitez investir.

Si vous comptez acheter votre résidence principale avec le crédit immobilier, votre assurance devra obligatoirement inclure les garanties suivantes :

  • Garantie décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) : dans ces deux cas, la compagnie d’assurance devra rembourser intégralement le capital restant dû emprunté par son client. Le bien immobilier, quant à lui, reviendra à ses héritiers.
  • Garantie ITT (Incapacité temporaire totale de travail) et garantie IPT (Invalidité permanente totale) : l’assureur prend en charge une partie des mensualités du prêt, mais seulement sur une durée limitée. Pour que cette garantie s’applique, il faut aussi que le taux d’invalidité constaté soit supérieur à 66 %.
  • Garantie IPP (Invalidité permanente totale) : l’assureur prendra en charge une partie des échéances du prêt, mais seulement si le taux d’invalidité est supérieur à 33 %.

Dans le cas où vous souhaitez injecter le prêt dans un investissement locatif, seule la garantie décès et PTIA est obligatoire. Les autres sont facultatives.

 

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