Quelle assurance pour la copropriété ?

Les règlements de copropriété obligent le syndic à souscrire une assurance afin de protéger l’immeuble des dommages qui peuvent survenir. Elle couvre également la responsabilité civile de la copropriété.

Mieux comprendre la notion de copropriété

La copropriété désigne un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes. Elle est subdivisée en deux grandes catégories :

• les parties communes : cela regroupe la toiture, les murs, les escaliers, les couloirs, … l’ensemble des infrastructures que l’ensemble des copropriétaires peuvent utiliser librement
• les parties privatives : cela indique les parties du bien immobilier qui n’appartiennent qu’à un seul copropriétaire comme son appartement, sa terrasse, ses toilettes, …

En général, c’est le règlement de la copropriété qui indique quelles sont les parties communes à tous et quelles sont les parties privatives.

Les dommages contre lesquels il faut protéger le bien

Un contrat d’assurance de la copropriété couvre les dommages suivants :

• les dégâts des eaux
• les catastrophes naturelles
• le vol
• l’incendie, l’explosion et la foudre
• les catastrophes technologiques
• le bris de glaces
• la tempête, la grêle et la neige sur les toitures

D’autres garanties supplémentaires peuvent être ajoutées à la formule de base. Pour le cas de l’incendie et du dégât des eaux, les assureurs acceptent parfois de prendre en charge :

• les honoraires de l’expert
• les dommages électriques engendrés aux appareils à cause d’une surtension
• les frais de déblai des décombres
• les frais relatifs à la recherche de la fuite d’eau

Certains contrats peuvent aussi ne couvrir que les parties communes ou les parties privatives.

L’assurance responsabilité civile

Cette assurance est commune à tous les copropriétaires de l’immeuble. Elle s’applique lorsque la copropriété engendre des dommages sur des tiers. Ces sinistres peuvent être provoqués par les personnes au service de l’immeuble ou par le bâtiment en lui-même. Les dommages pouvant être engendrés par le bâtiment sont la chute d’une tuile sur un passant, la chute d’un locataire dû à une marche d’escalier usée, …

L’assurance de protection juridique

Cette assurance est engagée quand la copropriété souhaite récupérer le montant relatif à un préjudice qu’elle a subi par la faute d’un tiers. Elle couvre également les frais rattachés à la défense de la copropriété devant les tribunaux face à un tiers. Elle ne peut être appliquée contre un copropriétaire.

Dans certains contrats, cette assurance peut prendre la forme d’une simple garantie.

Les valeurs d’assurance

Ce terme indique une surface assurée déclarée par le contrat. Ces valeurs sont importantes afin que les copropriétaires puissent être remboursés à concurrence de la valeur de leur bien.

La valeur de reconstruction est la valeur réelle de l’immeuble c’est-à-dire le coût nécessaire pour sa reconstruction vétusté déduite. Cette valeur est le plus souvent exprimée en capital. Elle doit être régulièrement mise à jour et pour cela, les copropriétaires peuvent opter pour une garantie « valeur à neuf » ou une garantie « pertes indirectes »

• la garantie valeur à neuf : c’est la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on a rajouté un pourcentage plafonné à 25 % de la valeur de reconstruction. Lorsqu’on fait appel à cette assurance, les copropriétaires doivent respecter le délai de deux ans pour la reconstruction de l’immeuble au même endroit
• la garantie pertes indirectes : cette dernière permet à la copropriété d’être indemnisée, après un sinistre garanti, des frais et des pertes restant à sa charge sur présentation de pièces justificatives s’y référant

L’assurance dommages ouvrage

Cette assurance est obligatoirement acquise par les copropriétaires vivant dans un immeuble construit depuis moins de dix ans. Elle est souscrite par le constructeur ou le promoteur en faveur des futurs propriétaires des lots. Elle couvre le financement des réparations des malfaçons importantes pendant dix ans.

Pour les travaux importants à réaliser au sein du bâtiment, ce sera au syndic de souscrire une assurance dommages ouvrage.

L’assurance du copropriétaire

En ce qui concerne les assurances propres à chaque propriétaire, ces derniers peuvent souscrire à :

• une assurance habitation multirisque : c’est la formule tout-en-un qui inclut la responsabilité civile vie privée, les dommages sur les biens propres, la responsabilité civile, la protection juridique et les garanties d’assistance
• une assurance du mobilier : elle garantit le mobilier et concerne les copropriétaires occupants
• une assurance responsabilité civile qui varie selon que le copropriétaire soit occupant ou non de l’appartement
• une assurance responsabilité civile vie privée

L’assurance de responsabilité civile du syndicat des copropriétaires

Le syndicat a des responsabilités envers les copropriétaires et les tiers. C’est pour cela que la loi les oblige à s’assurer contre les risques de responsabilité civile. En général, la responsabilité civile du syndicat est inclue dans le contrat d’assurance multirisques de la copropriété, mais il faudra s’en assurer en vérifiant le contrat.

L’assurance de responsabilité civile du syndic

Celle-ci est obligatoire pour les syndics professionnels. En ce qui concerne la responsabilité civile des syndics bénévoles, elle est généralement couverte par les contrats des syndicats de copropriétaires.