Assurance emprunteur : de quoi s’agit-il ?

L’assurance emprunteur accompagne obligatoirement un prêt immobilier. C’est un gage de sécurité pour les banques qui peuvent se dédommager en cas de défaillance de l’emprunteur. Les emprunteurs peuvent choisir ou changer d’assureur à travers la délégation d’assurance. Voici ce qu’il faut retenir.

Assurance emprunteur : comment ça marche ?

L’assurance de prêt immobilier est une garantie souvent réclamée par les banques pour se prémunir des incapacités éventuelles de l’emprunteur à rembourser le prêt immobilier. En cas de décès, d’incapacité professionnelle, de perte d’autonomie, de chômage, entre autres, la banque peut se tourner vers l’assureur pour réclamer le remboursement du crédit.

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Les banques proposent une assurance emprunteur intégrée dans leur offre de prêt immobilier. C’est ce qu’on appelle « assurance de groupe ». Selon les études, 78 % des emprunteurs immobiliers choisissent cette formule pour la simplicité des démarches et à cause de leur méconnaissance des autres alternatives, notamment de la délégation d’assurance. 52 % des emprunteurs déclarent toutefois vouloir changer d’assureur.

La délégation d’assurance est un mécanisme permettant aux emprunteurs de choisir un assureur externe, autre que celle proposée par leur banque. Il s’agit d’un dispositif réglementé par la loi Lagarde, la loi Hamon, et actuellement par l’amendement Bourquin. La loi Lagarde permet de choisir son assureur avant la signature du prêt, tandis que la loi Hamon autorise ce changement sur les 12 mois qui suivent sa signature. L’amendement Bourquin  autorise le changement d’assureur tous les ans pour les contrats de prêts signés à compter de février 2017 uniquement.

Depuis 2018 : recourir à la délégation d’assurance tous les ans

Voyage - assurance contrat

2018 a marqué la fin prématurée de l’amendement Bourquin. Si cette loi prévoit la possibilité de changer d’assureur tous les ans, à l’anniversaire du contrat de prêt — pour les contrats de prêt postérieurs à février 2017 — la révision de la loi Sapin, appelée Sapin II, prévoit une fonction rétroactive qui autorise la même opération pour tous les contrats de prêt signés avant cette date (février 2017).

Toutefois, les principes généraux de la délégation d’assurance restent les mêmes, à savoir l’obligation de l’emprunteur de présenter au moins les mêmes garanties d’assurance que celles réclamées par la banque dans son assurance de groupe. Ainsi, avec cette nouvelle loi, les emprunteurs auront la possibilité de demander un changement d’assureur tous les ans, à l’échéance de leur contrat de prêt.

Il est important de bien choisir son assurance emprunteur, car l’assurance de groupe proposée par les banques est généralement plus chère. Une assurance individuelle qui est contractée dans le cadre d’une délégation d’assurance peut garantir une économie jusqu’à 150 euros par mois.

L’assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Contrairement à l’assurance auto ou à l’assurance habitation, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire même si elle paraît l’être. En d’autres termes, aucune loi ne la rend obligatoire et pourtant, aucun établissement de crédit ne consentira à accorder un crédit immobilier sans ce document.

Ce qu’il faut comprendre c’est qu’en cas de difficultés financières de l’emprunteur, la banque peut perdre beaucoup d’argent. Pour éviter pareille figure, elle exige une assurance pour récupérer son argent même si l’emprunteur n’est plus apte à payer ses mensualités.

Même si le principe démontre que la banque en est la principale bénéficiaire, elle n’en est pas la seule. En effet, grâce à cette assurance, l’assuré ne sera pas inquiété en cas d’insolvabilité prouvée. Il pourra ainsi garder le patrimoine acquis avec le crédit contracté et en cas de décès, sa famille n’aura pas à rembourser à sa place.

Est-il possible de souscrire un crédit immobilier sans assurance emprunteur ?

Puisque l’assurance n’est pas obligatoire, cela revient à dire qu’il est envisageable d’obtenir un crédit sans y avoir souscrit. La banque n’y consent toutefois que si l’emprunteur met ses biens en garantie.

De ce fait, pour un emprunteur disposant déjà d’un patrimoine important, la transaction sans assurance serait possible. Il faudra toutefois apporter de nombreux justificatifs concernant ces biens et bien sûr, la banque devra d’abord les évaluer pour déterminer le capital à mettre à sa disposition.

Quelles sont les garanties incluses dans l’assurance prêt immobilier ?

Puisque la délégation d’assurance doit proposer les mêmes garanties que l’assurance de groupe que la banque, voici les principales garanties que propose l’assurance crédit immobilier :

  • La garantie « décès »: quelle que soit la cause du décès, la loi oblige l’assureur à verser le reste du capital à sa famille le jour de décès de l’assuré. Même en cas de suicide, cette obligation reste valable à partir d’un prêt inférieur à 120 000 euros pour l’acquisition d’un logement principal.
  • La garantie « perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) »: pour que cette garantie soit reconnue, trois conditions doivent être réunies. Premièrement, l’assuré doit se retrouver dans l’incapacité définitive de pouvoir exercer des activités rémunérées. Deuxièmement, son état nécessite une assistance constante pour les gestes de la vie courante. Troisièmement, le PTIA survient avant l’âge limite imposé par le contrat, généralement 60-65 ans.
  • L’invalidité permanente, totale ou partielle  (IPT ou IPP) : la garantie entre en jeu lorsqu’il est prouvé que suite à une maladie ou à un accident, l’assuré ne peut plus travailler de manière permanente. En général, la banque ne le reconnaît que lorsque le taux d’inaptitude au travail de l’assuré est supérieur à 66% pour l’IPT et d’au moins 33% pour l’IPP. Ce taux d’invalidité est déterminé en fonction du taux d’incapacité fonctionnelle associé au taux d’incapacité professionnelle.
  • La perte d’emploi: cette garantie ne s’applique qu’en cas de licenciement et seulement quand l’assuré a droit à l’assurance chômage.
  • L’incapacité temporaire de travail, totale ou partielle: cette garantie entre en jeu si, suite à une maladie ou à un accident, vous vous retrouvez en arrêt de travail. Votre assureur prendra alors vos mensualités en charge le temps que vous récupériez. Attention, le contrat devient caduque si malgré le titre d’arrêt de travail, vous continuez quand même à travailler à mi-temps. Pour que la garantie reste valable, il faut que l’arrêt soit total.

Comment trouver le bon assureur ?

Si vous maintenez votre choix pour la délégation d’assurance, il est conseillé de chercher une compagnie assez tôt. Vous pouvez par exemple vous renseigner dès le début de la procédure de recherche de prêt immobilier. Cela vous laissera le temps de trouver le bon assureur. L’assurance est un élément essentiel du prêt immobilier. Il est conseillé de faire une simulation assurance emprunteur pour trouver la meilleure offre sur le marché. Il ne faut pas seulement s’arrêter sur les tarifs, mais renseignez-vous également sur :

  • les niveaux de couverture proposés
  • les exclusions de garantie
  • les prestations annexes
  • les délais de carence ou délais de franchise
  • les limites d’âge : les assureurs imposent un âge limite à partir duquel ils ne seront plus tenus de verser les prestations à votre place. En général, il s’agit de l’âge de la retraite, mais il faut quand même s’en assurer avant de signer
  • les éventuelles limitations de garantie supplémentaires
  • le mode de prise en charge qui peut être indemnitaire ou forfaitaire …

Outre la simulation, vous pouvez faire jouer la concurrence auprès des compagnies que vous avez retenues. Il est parfois intéressant de s’adresser à la même compagnie auprès de qui vous avez déjà souscrit vos autres contrats d’assurance. En tant que client fidèle, l’assureur peut ainsi vous proposer des tarifs préférentiels.

Par ailleurs, entreprendre les recherches assez tôt permet d’accélérer ensuite la mise à disposition du crédit par la banque. Il faut savoir qu’avant d’accorder la somme demandée, la banque émet d’autres conditions à part l’assurance. A travers les assureurs, elle exige par exemple que les futurs clients répondent à un questionnaire sur la santé. Cette étape permet, à la banque et à la compagnie d’assurance, de savoir si la personne est « assurable » ou pas.

De plus, en vous informant assez tôt, vous pourrez déjà anticiper les autres alternatives à envisager dans le cas où vous passez dans la catégorie « non-assurable ».

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Qui peut bénéficier d’une assurance emprunteur ?

En général, toute personne ayant des ressources stables et solvables peut bénéficier de cette assurance pour pouvoir investir dans l’immobilier. Néanmoins, il existe des personnes classées « non-assurables » puisque représentent un risque élevé. Cela signifie que tous les candidats à un prêt immobilier ne sont pas tous assurables et ne peuvent donc pas obtenir un crédit immobilier.

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C’est notamment le cas de personnes gravement malades et qui sont arrivées au stade finale de leur maladie. Il en va de même pour les personnes âgées dont la santé commence à décliner. Et lorsqu’une personne souffre d’une maladie dont les effets sont irréversibles comme la spondylarthrite ankylose, les compagnies d’assurance demandent des informations plus poussées concernant leur état de santé actuel et la progression de leur maladie.

Si la personne a récemment été diagnostiquée et qu’elle ne présente pas encore de symptômes handicapants relatifs à sa maladie, l’assureur peut accepter de la couvrir, mais avec une surprime. Le risque étant trop élevé, les compagnies se veulent prudentes.

Il en va de même pour les personnes qui fument qui dégradent, volontairement leur santé. Les fumeurs sont aussi considérés comme des risques élevés.

Comment trouver la bonne assurance ?

Tous les contrats d’assurance emprunteur ne proposent pas les mêmes garanties et les mêmes exclusions. Pour savoir si l’offre proposée par telle ou telle compagnie vous convient, consultez attentivement la Fiche standardisée d’information (FSI) que l’assureur doit vous remettre après une simulation. Ce document donne toutes les informations nécessaires sur l’assurance à souscrire comme :

  • Les caractéristiques globales de l’assurance qui va servir à couvrir l’objet financé par le crédit immobilier souscrit. Ces informations peuvent varier selon qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’une primo-accession …
  • Les garanties incluses et les types de garanties auxquelles l’assuré peut souscrire à part celles déjà proposées
  • Le taux annuel de l’assurance
  • Les conditions minimales exigées
  • La part du capital emprunté à couvrir …

En cas de doute sur certains points, il est conseillé de faire appel à un intermédiaire en assurance pour obtenir de précieux conseils.

Qu’est-ce qui arrive suite à un remboursement anticipé du prêt immobilier ?

Il arrive qu’en cours de remboursement d’un crédit immobilier, un emprunteur ait soudain l’opportunité de rembourser le capital emprunté avant la fin de l’échéance. C’est ce qu’on appelle remboursement anticipé.

Avant d’y recourir, consultez d’abord votre contrat de prêt, car en général, la banque exige des frais et des pénalités pour ce genre de transaction. Certains établissements ne l’autorisent également qu’au-delà d’une certaine période de remboursement effective.

Si les conditions émises par la banque vous conviennent et que vous souhaitez toujours procéder au remboursement anticipé du prêt, vous pouvez le faire. Mais dans ce cas-là, qu’adviendra-t-il de votre assurance emprunteur ? Deux cas peuvent survenir :

  • L’emprunteur ne procède qu’à un remboursement partiel anticipé: votre contrat d’assurance emprunteur sera réajusté au capital restant dû. La prime d’assurance sera alors recalculée en fonction de votre mode de cotisation initial. Si la prime est calculée à partir du capital restant dû, les autres primes qu’il vous reste à payer seront versées de manière dégressive. Si la prime est calculée à partir du capital initial, votre prime reste inchangée, mais non majorée.
  • L’emprunteur procède à un remboursement total anticipé: le contrat d’assurance emprunteur prend automatiquement fin avec celui du crédit immobilier.

Dans le cas où vous avez choisi l’assurance de groupe, ce sera à la banque de contacter l’assureur qu’il a mandaté pour couvrir votre crédit immobilier de faire les ajustements nécessaires ou la résiliation anticipée du contrat d’assurance emprunteur.

Dans le cas où vous avez opté pour la délégation d’assurance, vous devez demander l’attestation de remboursement anticipé auprès de votre banque. Vous la transmettrez ensuite à votre assureur pour qu’il procède aux transactions qui s’imposent.

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