Comment assurer le loyer contre les impayés ?
Tous les propriétaires bailleurs s’exposent à différents risques dont le défaut de paiement des loyers. Pour se protéger contre pareil scénario, différentes solutions existent dont la souscription d’une assurance loyers impayés. De quoi s’agit-il et quelles sont les autres astuces pour se protéger des loyers impayés ?
Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés ?
L’assurance loyers impayés est aussi appelée garantie loyers impayés (GLI). Souscrite volontairement (elle n’est pas obligatoire) par le propriétaire bailleur lors de la mise en location de son bien immobilier, elle le protège contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations matérielles causées par le locataire durant son occupation du logement.
Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
Chaque fois que le propriétaire perçoit un loyer, il en verse un petit pourcentage à l’assureur en guise de prime sur sa GLI. En cas de défaut de paiement du loyer par le locataire, l’assureur prend en charge le paiement. Notez que pour tout contrat souscrit, la compagnie d’assurance analyse d’abord le profil du locataire pour évaluer les risques. Le pourcentage perçu sera établi en fonction de sa solvabilité ou non.
Quelles sont les garanties incluses dans une GLI ?
Même si on parle d’assurance loyers impayés, la GLI offre d’autres protections à savoir :
- Le paiement des loyers impayés :
L’assureur verse les loyers impayés par le locataire.
- La protection juridique :
Lorsque le propriétaire doit lancer une procédure contentieuse ou juridique pour réclamer le paiement des loyers dus, cette garantie prend en charge les éventuels frais nécessaires : honoraires des huissiers et d’un avocat, frais d’intervention du serrurier, de la police …
- Le départ prématuré du locataire :
Si le locataire quitte le logement, ou décède avant la fin de son bail, l’assureur rembourse les loyers impayés.
- Les dégradations immobilières :
L’assureur rembourse les frais de réparation et de remise en état du logement suite à des dégradations locatives.
Comment choisir une GLI ?
Idéalement, on choisira la formule la moins chère, mais qui offre le maximum de garanties. Mais pour rester réaliste, les critères de choix à retenir sont :
- Le niveau de protection : cela dépend du nombre de garanties incluses dans le contrat. Outre celles qu’on a citées précédemment, on peut rajouter d’autres couvertures sur son contrat : vérification du dossier de location, remboursement des frais de justice en cas de procédure d’expulsion par exemple …
- La franchise: quel est le montant de la somme qui reste à la charge du propriétaire bailleur en cas de litige locatif ?
- Le plafond de l’indemnisation : quel est le montant maximal que l’assureur est prêt à vous accorder pour rembourser les loyers impayés ?
- Le plafond de loyer assurable : ce terme se réfère au loyer impayé maximal assurable par l’assureur. En moyenne, il se situe entre 2 000 et 2 500 euros par mois.
- Le délai de carence : c’est la période durant laquelle le propriétaire ne bénéficiera pas d’indemnisation de la part de la GLI même en cas de loyers impayés. Elle est déterminée dès la signature du contrat.
- La durée des garanties : elle peut aller de 12 mois à une durée illimitée selon le contrat souscrit. Dans l’idéal, il faudrait se protéger sur une période d’au moins trois ans, car les démarches administratives et judiciaires peuvent parfois prendre du temps.
Il est important de bien cerner ses besoins à l’avance pour trouver la meilleure couverture possible. N’oubliez pas que plus votre contrat embarque de nouvelles options, plus la prime à verser va augmenter.
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
En moyenne, il coûte entre 2.5 à 5 % du loyer annuel. La prime à verser, quant à elle, est calculée en fonction de :
- Montant assurable, charges comprises
- Options souscrites par l’assuré
Même si la GLI est facultative et qu’elle coûte cher, de plus en plus de propriétaires en souscrivent pour louer leur bien en toute sécurité.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
Il ne suffit pas de trouver une formule et de signer un contrat. Avant de vous accorder cette protection, l’assureur veille à ce que certaines conditions soient respectées. Ainsi, il faut que :
- Le logement à assurer serve de résidence principale au locataire. La GLI n’est pas valable pour les résidences secondaires, les logements de fonction et les locations saisonnières.
- Un loyer maximum assurable soit défini : entre 2 000 et 2 500 euros.
- Le locataire soit solvable : l’assureur prend le temps d’étudier son profil. Pour qu’il soit jugé solvable, il doit présenter ses trois derniers bulletins de paie, un contrat de travail, un relevé d’identité bancaire (RIB), ses deux derniers avis d’imposition, une attestation prouvant qu’il perçoit une aide au logement s’il en bénéficie et une pièce d’identité. Notez que le montant de son salaire doit être au moins 2.85 fois supérieur au montant du loyer qu’il doit payer.
Que faire en cas de loyers impayés ?
Si le propriétaire a souscrit à une GLI et que le locataire n’a pas payé ses loyers, une procédure précise doit être respectée afin de bénéficier d’un remboursement. Ainsi, le bailleur doit :
- Commencer par envoyer un courrier de relance au locataire insolvable.
- Lui envoyer une lettre de mise en demeure si la première étape ne donne pas de résultat au bout de 15jours.
- Envoyer un commandement de payer par voie d’huissier.
- Contacter l’assureur en remplissant une déclaration de sinistre habitation.
Pour chaque étape accomplie, gardez un justificatif pour prouver que la procédure a été correctement suivie.
Quelles sont les autres solutions pour se protéger des loyers impayés ?
À part la GLI, il existe d’autres options pour, non pas éviter totalement les loyers impayés, mais pour réduire ce risque.
La caution locative
La caution locative peut être solidaire ou non. Dans les deux cas, vous demandez au locataire d’avoir un garant avant la signature du bail de location. En cas de défaut de paiement, c’est son garant qui va payer les loyers impayés. Le garant doit s’engager par écrit pour prouver qu’il a bien conscience de la responsabilité qu’il prend et que le cas échéant, il s’engage à payer à la place de son protégé.
Même si la mesure paraît simple, sachez qu’en cas de défaut de paiement, la procédure est plus complexe. Le bailleur doit s’adresser, non pas uniquement au locataire, mais aussi au garant. En cas de refus de paiement, il peut saisir la justice, mais à ses frais.
Enfin, il faut savoir que la caution ne peut être associée à une GLI. Vous devez choisir entre l’une de ces mesures pour vous protéger contre les loyers impayés.
L’anticipation
Une autre mesure pour réduire les risques est d’anticiper les impayés. Pour ce faire, vous devez être très attentif durant la consultation des dossiers des candidats à la location. Vérifiez bien :
- Les pièces d’identité
- Les documents qui attestent de ses ressources
- Les documents qui attestent de ses activités professionnelles
- Le justificatif de domicile
Pour chaque document remis, vérifiez son authenticité. Pensez également à prendre contact avec l’actuel bailleur du candidat pour se renseigner sur lui. Intéressez-vous à son mode de vie, car un locataire trop dépensier peut avoir des difficultés à payer ses loyers. Enfin, s’il a un garant, demandez à ce que ce dernier soit présent le jour de la signature du contrat de bail.
