Comment calculer le loyer pour un Pinel ?
La loi Pinel, entrée en vigueur dans la loi de finances 2015, est un régime fiscal intéressant. En effet, sous certaines conditions, les personnes qui investissent dans des biens locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cependant, la loi Pinel contient des éléments importants relatifs à l’encadrement des loyers de ces logements.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Pinel ?
Les investissements réalisés dans le cadre de la loi Pinel doivent répondre à un certain nombre de critères et de conditions. Le plafonnement des loyers est l’une des conditions relatives à la location. En outre, pour bénéficier du dispositif, il faut prendre en compte les éléments suivants :
Les conditions relatives à l’investissement immobilier
Comment investir dans l’immobilier avec la loi Pinel ?
La réduction d’impôt de la loi Pinel s’applique aux logements neufs, aux logements à achever dans le futur et aux logements en cours de rénovation. Par ailleurs, à partir du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel ne s’appliquera plus aux logements privés et aux maisons individuelles. Seuls les logements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles. Les locations meublées ne sont pas autorisées. Les appartements Pinel doivent répondre à certaines exigences en matière de performance énergétique comme la stipule l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.
Conditions relatives aux locataires.
Le montant de l’impôt normal du locataire doit être inférieur à certaines limites. Le locataire peut également être un ascendant direct ou un descendant direct du propriétaire, à condition qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
Il est très important de respecter les conditions de la loi Pinel. À défaut, vous perdrez vos avantages fiscaux.
Quel est le plafond du loyer ajusté ?
Les plafonds de loyer de la loi Pinel peuvent être réduits en fonction des spécificités de la localité. Cette réduction est déterminée par le préfet de région, qui publie le nouveau plafond de loyer dans un décret. Le plafond de loyer réduit est soumis aux mêmes conditions que le plafond de loyer normal.
Le plafond de loyer révisé :
- Il s’applique aux logements pour lesquels un acte d’achat est signé après la date d’entrée en vigueur du décret.
- Il s’applique aux logements pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée après cette date.
Ainsi, une expérience régionale est en cours en Bretagne. Ce « Pinel breton » a été appliqué dans 58 communes. Selon les cas, l’ensemble du territoire de la commune ou seulement une partie de celui-ci est couvert par le dispositif. Si une partie seulement de la commune est couverte, elle est divisée en unités iris (îles pour l’information statistique – districts) ou en carrés de 200 mètres sur 200 mètres. Les plafonds de loyer sont adaptés par commune par décret départemental. Le plafond de ressources des locataires est le même que celui déterminé au niveau national dans la loi Pinel. L’expérimentation bretonne, qui devait initialement se terminer en 2022, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2024.
Surface utile du logement à prendre en compte pour le calcul du loyer Pinel.
La surface prise en compte est la partie habitable du bien. Il s’agit de la partie du bien utilisée pour l’habitation dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m, plus la moitié de la surface attenante (8 m2 maximum).
Pour calculer la surface habitable totale, il faut retirer l’espace occupé par les murs, les cloisons, les ouvertures de portes et de fenêtres, les escaliers et les cages d’escalier. Les surfaces annexes prises en compte dans le simulateur de loyer Pinel sont les balcons, les terrasses et les loggias.
Les terrasses qui ne font pas partie du logement mais qui sont utilisées exclusivement par le propriétaire peuvent également être considérées comme des annexes. En revanche, les garages, les places de parking, les greniers et les sous-sols ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. Il en va de même pour les autres parties du bâtiment dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Les propriétaires ont le droit d’augmenter le loyer si l’indice de référence des loyers augmente. Le loyer peut être révisé annuellement ou à une certaine date spécifiée dans le contrat de location. Les propriétaires peuvent également louer à un prix inférieur au prix obtenu par les calculs expliqués ci-dessus.
Pour calculer facilement le plafond du loyer Pinel maximum
Le plafond du loyer Pinel désigne le loyer mensuel maximum qu’un investisseur peut demander aux locataires pour le bien dans lequel il a investi, conformément à la loi Pinel.
Ce montant est déterminé par deux critères :
- La surface du bien
- La surface du bien et le quartier éligible à la loi Pinel dans lequel le bien est situé.
La formule de calcul du loyer maximum pour un bien Pinel situé dans un quartier éligible à la loi Pinel est la suivante
Plafond Pinel = surface utile Pinel x facteur multiplicateur Pinel x taille Pinel
Surface utile Pinel
Dans un premier temps, la surface utile du bien est calculée selon la formule suivante
Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface accessoire
Ainsi, pour déterminer la surface utile d’un logement, il faut ajouter la moitié de la surface des accessoires à la surface du logement. Les balcons, terrasses et sous-sols sont considérés comme des annexes, par opposition aux places de stationnement. La surface maximale des annexes est de 8 m².
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Qu’est-ce que le multiplicateur de la loi Pinel ?
Le multiplicateur de la loi Pinel tient compte de la réalité du marché locatif.
En pratique, dans la plupart des villes, les loyers diminuent avec la surface du logement.
La formule de calcul du loyer est donc 0,7 + 19 divisé par la surface du bien.
